상가 취득세는 매매·경매·신축 중 어떤 방식으로 취득하느냐에 따라 적용 세율이 다르고, 과세표준 계산 방식도 취득원인별로 각기 다릅니다.
상가 취득세, 주택이랑 뭐가 다른가
주택은 취득가액과 보유 주택 수에 따라 1~12%까지 세율이 다릅니다.
상가는 다릅니다. 취득 방식만 보면 됩니다. 개인은 중과세율도 없고(법인은 중과세율 있을 수 있음), 보유 수 따질 것도 없습니다. 단순합니다.
[법인 상가취득의 중과세율에 대해서는 이 글을 참고해주세요 : 법인 부동산 취득세 중과세, 사옥 매입 전 반드시 확인할 3가지]
취득세에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙어서 실제 납부세율은 아래와 같습니다.
취득 방식별 세율
| 취득 방식 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합산 |
|---|---|---|---|---|
| 유상매매 | 4.0% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 경매 | 4.0% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 직접 신축(원시취득) | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
경매취득(경락)와 일반 매매의 세율은 같습니다.
세율 차이는 없고, 과세표준 산정 방식도 동일합니다.
신축은 2.8%로 낮지만, 토지를 먼저 매수한 뒤 건물을 올리는 구조라면 토지 취득 시 4.6%를 먼저 냅니다.
건물 보존등기 시점에 실제 공사비를 과세표준으로 해서 3.16%를 추가 납부해야 합니다.
과세표준이란?
과세표준이란 취득세 산정의 기준이 되는 숫자입니다.
취득세는 과세표준 × 세율로 계산합니다. 세율이 4%로 정해져 있어도 과세표준을 얼마로 계산했느냐에 따라 납부세액이 수백만 원씩 달라집니다.
현행 지방세법상 취득세 과세표준은 사실상 취득가격입니다.
매매대금(직접비용)에 간접비용을 합산한 금액입니다.
매매, 경매 취득과세표준 – 사실상 취득가격 : 직접비용 + 간접비용
사실상 취득가격이란 취득하기 위해 지급한 직접비용 + 간접비용을 의미합니다.
지방세법 시행령 제18조는 사실상취득가격에 포함되는 간접비용을 열거하고 있습니다.
법인이 상가를 취득하는 경우 다음이 포함됩니다.
- 건설자금 차입금 이자 및 금융비용(법인만)
- 할부·연부 계약에 따른 이자 및 연체료(법인만)
- 공인중개사에게 지급한 중개수수료(법인만)
- 당사자 약정에 따른 취득자 조건 부담액, 채무인수액
- 붙박이 가구·설비 등 건축물에 부착되어 효용을 높이는 설비 등의 설치비용
- 기타 등등
여기서 주의할 점은 이자비용, 중개수수료는 법인이 취득하는 경우에만 과세표준에 포함됩니다.
개인은 제외입니다.
반면 법무사 수수료는 등기 대행 비용으로, 법인·개인 모두 과세표준에서 제외됩니다.
신축의 경우
실제 공사비 전체가 과세표준입니다. 인테리어·설비 비용이 크면 과세표준도 그만큼 커집니다.
공사 도중 지출한 건설자금 차입금 이자도 간접비용으로 포함됩니다.
| 취득원인 | 과세표준 |
|---|---|
| 유상매매 | 매매대금 + 간접비용 |
| 경매 | 낙찰가액 + 간접비용 |
| 신축 | 실제 공사비 + 간접비용 |
상가 취득세 감면받을 수 있는 경우
상가 취득세 감면은 많지 않습니다. 일반적인 매수에는 적용되는 감면이 거의 없습니다. 두 가지 경우만 크게 의미 있습니다.
① 창업중소기업 취득세 감면
지방세특례제한법 제58조의3에 따라, 수도권 과밀억제권역 외에서 창업한 중소기업이 창업일 당시 업종 영위를 위해 취득하는 부동산에 대해 취득세를 75% 감면합니다.
창업일부터 4년 이내 취득이 요건입니다.
수도권 과밀억제권역 내에서 창업한 법인은 해당이 없습니다.
② 지식산업센터 입주 감면
지식산업센터를 신축·증축하여 설립한 자로부터 최초로 분양받는 중소기업은 취득세를 35% 경감합니다.
재분양·전매는 해당되지 않고, 취득일부터 1년 이내 해당 용도로 직접 사용하지 않거나, 4년 미만 사용 후 매각·증여하면 감면세액이 추징됩니다.
마무리
상가 취득은 계약서 쓰기 전에 취득세를 고려하여 자금계획을 세워야 합니다. 취득세는 잔금일에 등기진행 하면서 그날 확정되고, 법인이라면 챙겨야 할 항목이 개인보다 많습니다.
계약전에 먼저 한번 검토해보시는 것을 추천드립니다.
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