호텔(관광숙박업, 호스텔업 포함)을 법인 명의로 허가받고, 운영 전부를 외부에 맡기는 구조를 검토하시는 대표님들이 꽤 있습니다.
운영은 전문 업체에 맡기고, 법인은 소유만 하는 형태입니다. 자산 관리 측면에서 합리적인 선택처럼 보입니다. 취득세도 절세할 수 있을 것으로 기대하고 말이죠.
그런데 취득세 중과 관점에서는 이 구조가 생각보다 복잡합니다. 누구에게 위탁하느냐에 따라 결론이 완전히 달라집니다.
쟁점
지방세법상 수도권 과밀억제권역 외 본점이 있는 법인이 수도권 과밀억제권역에 지점을 설치하면서 부동산을 취득하면 취득세가 중과됩니다.
일반세율의 최대 3배까지 올라갑니다.
여기서 핵심은 ‘지점’의 정의입니다.
지방세법은 지점을 “법인의 인적·물적 설비를 갖추고 업무를 수행하는 장소”로 규정합니다.
위탁운영 사업장이 이 요건을 충족하는지 여부가 이번 쟁점에서 가장 중요합니다.
검토
① 독립된 제3자에게 위탁하는 경우
수탁자가 자신의 이름으로 직원을 고용하고, 법인의 간섭 없이 독립적으로 운영한다면, 그 사업장은 법인의 지점이 아닌 수탁자의 사업장으로 보는 것이 판례의 기본 입장입니다(조심2023지4254, 2024.01.16)
법인의 인적 설비(직원)가 그 장소에 없고, 운영 의사결정도 수탁자가 독자적으로 한다면 지점 요건을 충족하지 않습니다.
다만 형식과 실질이 다를 때 문제가 생깁니다.
계약서상으로는 위탁이지만 법인이 직원 채용에 관여하거나, 운영 방향을 실질적으로 지시한 정황이 있으면 과세관청은 실질 과세 원칙을 적용해 중과 처분을 내릴 수 있습니다.
특히 이러한 경우 한가지 더 주의해야 되는 부분이 있습니다.
형식상 본점 소재지 여부인데요. 수도권 과밀억제권역 외 지역에 본점 설립하고, 실질 업무 지시 등은 수도권에서 한 경우
과세관청은 “실질 본점이 수도권인 법인이고, 수도권에서 설립한 법인이 5년 이내에 취득한 부동산은 중과세 대상이다” 라고 주장할 수 있습니다.
② 법인의 주주(개인사업자)에게 위탁하는 경우
①보다 과세 리스크가 높습니다. 또한 관련된 심판례, 판례 등은 없는 상황입니다. 제 생각을 말해보자면,
주주는 법인의 실질적 지배자입니다. 과세관청 입장에서는 ‘위탁’이라는 명목 아래 법인이 주주를 통해 사업장을 간접 지배하고 있다고 주장할 여지가 충분합니다.
위탁 형식을 갖추더라도 주주와 법인 사이의 지휘·감독 관계를 부인하기가 구조적으로 어렵기 때문입니다.
결론
취득세는 취득 물건을 기준으로 과세가 결정됩니다.
이 말은 법인의 수익과는 관계없이, 수억원에서 수천만원의 현금을 납부해야 된다는 말입니다.
따라서 취득 당시부터 철저하게 취득세를 검토하고 매매계약을 진행해야 합니다.
위탁운영 구조를 포함해 호텔 취득세에는 이 외에도 짚어야 할 포인트들이 있습니다.
수도권 감면 가능 여부, 근생건물 멸실·리모델링 후 허가 케이스, 수도권 밖 법인 설립을 통한 중과 회피 구조의 현실 등은 아래 네이버 블로그에 케이스별로 정리해두었습니다.
